一锤定音！全国人大“楼市定调”！接下来......
2023-03-07 11:56:50
全国人大会议开幕，《政府工作报告》发布，
楼市，也终于迎来“一锤定音”。
(相关资料图)
来得早，不如来得巧。
这份重磅文件的发布时间，正值楼市复苏、春风得意之际。
就在刚刚过去的2月，百强房企单月业绩环比增长29.1%，同比增长14.9%。上次出现“同环比双增长”，还要追溯到2021年6月，也就是
整整19个月之前。
头部房企冲得最猛。前两个月，以保利、中海、华润、招商、建发为代表的头部央国企，业绩同比表现都很突出。
没想到，今年的政府工作报告中，“有效防范化解优质头部房企风险”被当作是一项重要任务。
按理说，上面这些房企都是“国家队”，不是高杠杆选手，财务整体健康，融资成本也不高，为啥还要防范化解风险呢？
答案很可能藏在后面一句话里：防止无序扩张。
上次见到“防止无序扩张”，还是在2020年末的政治局会议上，针对互联网平台提出的“强化反垄断和防止资本无序扩张”。
当时，正值各大互联网巨头的巅峰期。
2020年10月，阿里巴巴市值达到8600亿美元，排名世界第6，仅次于当时的苹果、微软、谷歌等公司。
而这一次，楼市成了主角。
其实，过去很长一段时间里，房地产也经历了野蛮生长和无序扩张。
高周转模式传染全行业，制造出大量过剩的房子，快速攀升的债务，以及不断增员的爆雷房企名单。
未来，房地产不会再重蹈覆辙。
无序扩张的问题不在于“扩张”，而在于“无序”。
作为国民经济支柱产业的房地产行业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，发展必然伴随着扩张。
而新发展模式的背后逻辑，是人地房钱的匹配。也就是说，只有人口流入、持续兴旺的城市，房地产才有未来。
今天见吴晓波说，2023年政府工作报告，出现了45年来最多的“稳”字。
确实，从今年定下的5%增长目标就能看出来，甚至比去年计划的5.5%还要低。
都说房地产短期看金融，货币政策也给你安排得明明白白：稳健的货币政策要精准有力。
宽松，但不搞大水漫灌。
对应到楼市，2008年的普涨行情绝对不可能再出现了。能接到水的城市和房子，注定是少数。
稳，代表着不会“大收”。像之前郑州传出“首套房贷利率从3.9%涨回4.3%”，大概不会出现。（后面也被银行否认了）
也就是说，对于楼市有效需求不足、库存压力大的城市，将会继续执行差别化住房信贷政策，维持现有低利率水平。
但是，稳也意味着不会“大放”。对于普通购房者而言，现在的信贷政策基本就是“政策底”了。
要知道，去年报告中那句“推动金融机构降低实际贷款利率”的表述，并未出现在今年报告里。
过去一年那样高强度、高频次的降息，今年大概率不会出现了。存量房贷打折，很可能也等不到了。
从这个角度来看，“等等党”没必要继续等下去了。
稳的另一层意思，是在国家宏观层面上，宽松的救市政策氛围还将维持较长的一段时间。
因此，不排除会有更高能级的城市加入。
毕竟，到目前为止，工具箱里的压箱底大招，已经基本上放出来了。
剩下的就是北上广深，还保持着“金刚不坏之身”，让群众充满期待。
更何况，一线城市逐渐热起来了，尤其是上海。
在刚刚过去的2月，上海二手房成交量均突破1.9万套，创下了2016年以来的最好成绩。
好消息是，合理的住房需求，依然会得到支持。尤其是新市民、青年人的住房需求。
而新市民、青年人最爱扎堆的主要还是一二线城市。未来楼市的结构性机会，也会出现在这些地方。
目前来看，楼市的未来将会是“双轨制”。
保障房市场，特别是保障性租赁住房，主要满足最基本的居住需求。商品房市场，主要满足改善住房需求。
还有一个重磅利好：房地产税，短期内不会出来了！
在2023年的政府工作报告里，仍旧难觅房地产税的身影。
保险箱里一沓“红本本”的房哥房姐们，想必也松了口气。
房地产税首次进入政府工作报告，是在2018年提出“稳妥推进房地产税立法”。
2019年，报告中的表述变成了“稳步推进房地产税立法”。
从“稳妥推进”到“稳步推进”，大有施展拳脚的意思，似乎就看按计划几步走了。
计划不如变化快。之后就是众所周知的三年，2020-2022年，报告都没有再提及这件事，然后就是今年。
但从长期来看，土地财政已经行至十字路口，房地产税是大势所趋。
去年全年，全国300城住宅用地出让金仅为3.3万亿元，同比下降超三成。这个还是“城投在托底，美颜开到底”的数据。
“卸妆”后数据如何，在此先不展开讨论了。
其实今年也有政协委员建议：可以在合理设置征税对象、基数、阶梯的基础上，择机开征房地产税，
从根本上使地方政府逐步摆脱对土地财政的过度依赖。
对于持有多套房产的人来说，除了一两套自住房，现在应当尽快抛掉不值钱的房子，完成资产结构的优化。
